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Mercado inmobiliario: ¿quién dice que los inmuebles tienen que bajar de precio?

Mercado inmobiliario: ¿quién dice que los inmuebles tienen que bajar de precio?

Mercado inmobiliario: ¿quién dice que los inmuebles tienen que bajar de precio?
Es cierto que hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda, y esto se ve reflejado en los cierres de operaciones, pero hay factores a tener en cuenta
Por Guillermo Giavedoni - Master en administración, corredor inmobiliario
13.07.2020 14.50hs Negocios

Es cierto que estamos viviendo tiempos de incertidumbre, y de una recesión económica a nivel mundial sin precedentes. En este contexto, son muchos los referentes del rubro inmobiliario que afirman que las propiedades deberían bajar su valor, aproximadamente entre un 20% y un 30%.

Esta teoría de la baja generalizada, no discrimina tipología de inmueble, ubicación geográfica ni beneficios de la propiedad. Me animo a decir con total convicción, que no estoy de acuerdo con esto, y explicar mis argumentos al respecto, para poder abrir un debate que nos enriquezca a todos.

Por un lado, existen en Capital Federal barrios más exclusivos y otros menos demandados. El poder adquisitivo de quién busca en uno u en otro, no es el mismo, ni se ve afectado de igual manera frente a esta pandemia.

Por otro lado, el tipo de inmueble que se busca con mayor frecuencia son los 2 ambientes (37% de las consultas totales), seguidos de los 3 (27%) y 1 ambiente (26%), totalizando un 90% de la demanda total.

¿Es lo mismo tener a la venta un 2 ambientes luminoso en Palermo, que un 5 ambientes a refaccionar en Chacarita? ¿Deberían ambas propiedades bajar su precio por igual? No lo creo.

Es cierto que hay un desequilibrio entre la oferta y la demanda, y esto se ve reflejado en los cierres de operaciones: el último mes se concretaron en CABA únicamente 681 escrituras, cuando el número habitual ronda las 5000. Esto deja ver que los vendedores no avalan las ofertas de los interesados, pero también que los compradores no avalan los precios de venta.

Y llegamos entonces al segundo punto: la teoría del no me alcanza.

Hay una posición institucionalizada, en la que hoy el comprador, viene con ofertas aproximadamente un 25% por debajo del precio de publicación.

Si bien es cierto que el precio lo define el mercado, cada uno debería a su vez, adaptarse al presupuesto que tiene y no pedir rebajas descabelladas. A mí en lo particular me encantan los autos Mercedes Benz, y aunque no tengo suficiente dinero para comprar uno, no he ido a los concesionarios a pedir un descuento.

El caso es que, si sumamos ambas corrientes, primero la baja generalizada disminuye el precio de venta en un 25% y luego viene el "no me alcanza" ofertando un 25% todavía por debajo. ¿Qué hacemos entonces? ¿Vendemos la propiedad al 50% de su valor? Por supuesto que no.

Ambas teorías no pueden convivir, y poco podemos hacer los inmobiliarios con la corriente del "no me alcanza". Es por eso que a mí entender, la corriente de la baja generalizada resulta imprudente y deberíamos eliminarla.

Por último, están quienes defienden la baja de los precios en las propiedades, escudándose en los "nuevos costos de construcción". Es cierto que el precio de la mano de obra y materiales, ha bajado notoriamente en dólares, pero hay ciertos factores que debemos tener en cuenta:

  1. Dentro de los costos de construcción, está la compra del lote o terreno, el cuál esta dolarizado.
  2. Los materiales tendrán pronto una suba, ya que hoy los precios están congelados, algo insostenible en el mediano plazo.
  3. Los emprendedores saben que hay segmentos de mercado que buscan a estrenar, con nuevos diseños y financiación. Esto hará que suban sus márgenes y que encontremos precios competitivos, pero no valores ridículos como comentan algunos medios.

Por todo esto, sugiero ser más cautelosos con el reclamo popular que se viene sosteniendo hace años respecto a que bajen los precios de las propiedades. Es cierto que nuestro poder adquisitivo a menudo se ve afectado, pero si eso fuera suficiente motivo, deberían bajar de precio la leche, la nafta, el dólar, y todo.

Si hiciéramos una comparativa a nivel mundial, el precio del metro cuadrado en Buenos Aires, está por debajo de la mayoría de las grandes ciudades del mundo:

Comparación del precio cuadrado a nivel mundial
Comparación del precio cuadrado a nivel mundial

¿Los precios de las propiedades tienen que bajar? Es una pregunta que no se puede responder con generalidades sino en el contexto puntual de cada propiedad y situación particular.

Guillermo Giavedoni

Master en Administración de Empresas

Corredor Inmobiliario

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