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Explican qué aspectos se deben tener en cuenta en los contratos de locación "comercial" en tiempos del coronavirus

Explican qué aspectos se deben tener en cuenta en los contratos de locación "comercial" en tiempos del coronavirus

Explican qué aspectos se deben tener en cuenta en los contratos de locación "comercial" en tiempos del coronavirus
Las circunstancias actuales dificultan para gran cantidad de locatarios dar cumplimiento a diversas obligaciones, en especial, al pago del precio convenido
Por Jorge Daniel Grispo y Fiorella Zucarelli- abogados estudio Grispo
30.03.2020 12.54hs Legales

La propagación de casos del coronavirus COVID-19 ha llevado a que la Organización Mundial De La Salud (OMS) declarase la existencia de una pandemia, y a que se adoptaran en la Argentina, medidas para mitigar su extensión e impacto sanitario, dichas medidas directa e indirectamente tienen impacto en la economía y desencadenaron en la paralización de la misma, modificando la cotidianeidad, los ingresos y las previsiones de los y las habitantes del país.

En este contexto, se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados -los que fueron redactados para una situación muy distinta a la actual- en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación.

Si bien el domingo 30 de marzo de 2020 se publicó en el Boletín Oficial el decreto 320/2020, mediante el cual el Gobierno Nacional estableció una serie de medidas muy beneficiosas para los locatarios que no pueden afrontar el pago de los alquileres, como también para los locatarios que sus contratos se encontraban próximos a vencer.

El decreto 320/2020 no responde a la pregunta que actualmente se están haciendo los pequeños y medianos comerciantes, teniendo en cuenta que sus locales comerciales se encuentran cerrados y no están generando ingresos, "¿puedo suspender el pago del alquiler, rescindir o readecuar el contrato el contrato?", pero se puede arribar a una respuesta a dicha pregunta ateniendo en cuenta lo establecido por nuestro ordenamiento jurídico vigente.

La primera premisa que debemos tener en cuenta es que los contratos son para las partes como la ley misma, por eso esta solución legal que estamos analizando debe ser interpretada con sumo cuidado y prudencia, teniendo siempre en miras tanto la buena fe como la diligencia exigidas por el Código Civil y Comercial de la Nación a todas las partes de una relación contractual.

Teniendo en cuenta el Decreto 279/20, específicamente en el art. 5 del segundo párrafo del mismo se dispuso expresamente que "Se suspende la apertura de locales, centros comerciales, establecimientos mayoristas y minoristas, y cualquier otro lugar que requiera la presencia de personas."

Cobra particular relevancia el artículo 1203 del Código civil y Comercial de la Nación, que suma a la polémica al respecto, al disponer: "Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes".

A su vez para realizar una interpretación integral, también se debe tener en cuenta el 1091 del Código Civil y Comercial de la Nación que establece "Imprevisión. Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien le han sido conferidos derechos, o asignadas obligaciones, resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su álea propia."

Entonces, teniendo en cuenta tanto los artículos supra mencionados podría interpretarse que lo establecido por el decreto 279/202  configura una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al momento de celebración del contrato de locación, como así también una afectación a la cosa misma, por un hecho sobreviniente ajeno a las partes como lo es la pandemia del COVID19, por ello el locatario tendría el derecho a:

1) Rescindir el contrato, o suspender el pago del alquiler por los períodos cuyo uso y goce no recibe.

2) Solicitar la readecuación del mismo judicial o extrajudicialmente.

Si bien estas soluciones no en todos los casos serán procedentes,  lo serán en muchos y muy variados temas ya que las consecuencias "económicas" del coronavirus desatado en la constituyen un hecho imprevisible y extraordinario.

En conclusión, siempre que se den las condiciones que prevé nuestro ordenamiento legal, la parte "perjudicada" podrá solicitar suspender el pago del canon locativo, resolución del contrato o bien su readecuación ya sea solicitada judicial o extrajudicialmente. No será una tarea sencilla, pero si jurídicamente viable.

Por último, cabe destacar que si bien la parte perjudicada cuenta con varios remedios legales, consideramos que la renegociación entre locador y locatario es la solución más equitativa y práctica y adecuada y  será siempre mejor que embarcarse en un largo y costoso pleito judicial o que terminar con una relación contractual en la que se verían perjudicados tanto el locador o el locatario, teniendo en cuenta los tiempos de crisis económica que nuestro país se encuentra atravesando.

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